从明年1月1日起,对以政府定价的出租房免征房产税和营业税;对以市场价格出租的个人用房其营业税将暂减按3%税率征收,而房产税暂减按4%征收。下降幅度最大的是个人所得税,由原规定的20%减至10%。那么,它会对近期的房地产市场特别是二手房市场带来怎样的影响?
首先是出租房屋踏实了。以前购得公房并取得产权证的人想把住房按市场价格出租,但因为已购公房出租没有法律依据,不得不提心吊胆偷偷摸摸地进行,有时弄不好被发现,还要被有关部门罚款。一些人在接受采访时都表示,如今已购公房允许出租,法律保护出租人的权益,规定规范这个市场,确实让人心里踏实多了。
其次是合理税收杜绝私下出租。许多人反映目前个人出租房的税费较高,以北京为例,房产税、营业税、个人所得税3项税率可以占到租金收入的39%,这让一些有心出租的人打消了念头。假如两居室的房屋月租金收入1200元,按原规定每月需缴纳近500元。而实行新的税率,他只需缴纳170元左右的税收。
业内人士分析认为,税收过高,使得租赁业投资回报过低,为了追求租赁回报,大量出租者热衷于私下交易,以便逃脱税收。这样由于政策的瓶颈,使得显形的合法的市场变成了隐形、非法的市场。隐形市场最直接的后果是国家税收的流失。北京市外地来京人员约300万人,按人均每月100元算,一年房租收入总数就是36亿元,北京市个人出租房税率大约40%,即每年北京至少能征收到14.4亿元的税收。但实际征收到的不足10%。而且,税收的不合理还直接影响市场的规范,无资质中介机构趁机纷纷建立,胡乱收费。目前北京中介机构4000多家,有执照的企业约2000家,其中有资质证明的只有600多家,这些无资质公司成立一般不超过两年,基本上处于散兵游勇的阶段。由于是出租方市场,因此中介费和看房费都由承租方来出,这样又加剧了承租方对租金的实际承担及认识。
最后是激发北京租赁市场需求。据了解,目前我国城镇每年新增人口955万人,其中相当数量居民不具备即时购房能力;每年有269万对新婚夫妇,还有大学扩招等人群,相当数量的人口都需要先租赁住房。对租房的需求量很大,但是由于租金的不合理,使得个人租赁走向隐形市场。业内专家普遍认为,只要房屋租赁市场能有合理的投资回报,在需求大量存在的条件下,必然能吸引居民储蓄或社会闲散资金投资于房屋租赁经营。而北京租赁市场最有潜力。据有关资料表明,北京市现有成套住宅8600万平方米,加上一部分非成套住宅,北京市可用于出租的房屋面积约为1.218亿平方米,或者说北京市房屋总量的44%都可以用来出租。不仅如此,北京市对出租房的需求量也是很大的。除了上文提到的北京流动人口多、需要住房外,随着市场的活跃,买房用来租赁投资的人也越来越多。同时北京每年要增加10万常住人口,五六万对青年要组成新的家庭。另外,房屋拆迁过程中对租房也有需求。北京市1998年有2.6万户、七八万人进行了拆迁,这两年的拆迁力度更大。据了解,今后北京将在5年之内完成对危旧房的改造,这些人在拆迁过程中都需要租房。